L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose, d’une part, aux copropriétaires de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre, soit en leur qualité de copropriétaire occupant soit de non-occupant, et d’autre part, au syndicat de copropriétaires, personne morale, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

En pratique, cela signifie que le copropriétaire occupant doit souscrire une assurance multirisques habitation (MRH) et que le copropriétaire non-occupant doit souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO).

Le syndicat doit, quant à lui, souscrire une assurance multirisques immeuble (MRI).

On peut avoir le sentiment de cumul de garanties, mais sauf à souscrire quelques garanties optionnelles, il n’en est rien. Et quelques options, notamment en PNO, ne seraient pas anodines. Rappelons, en outre, que les frais d’assurance sont déductibles des impôts fonciers.

La PNO de base couvre le copropriétaire pour sa responsabilité civile de propriétaire d’immeuble et de copropriétaire. S’il s’avère qu’un départ d’incendie est provoqué par un manque d’entretien de la part du propriétaire voire de la réalisation de travaux électriques non conformes, par ce dernier, la responsabilité civile du propriétaire est engagée à l’égard des tiers et du syndicat selon les dégâts du fait de la propagation du feu.

Ce propriétaire, assuré en PNO de base, verra son assureur, indemniser les personnes physiques (voisins) et/ou morales (le syndicat pour les parties communes).

Si le logement était occupé par un locataire, l’assurance du propriétaire non occupant, indemnisera également le locataire des dommages matériels et immatériels (le contenu).

En revanche, si le propriétaire n’a pas souscrit l’extension incendie pour son appartement vide ou occupé, il ne pourra être indemnisé pour les dommages causés sur les biens immobiliers et immobiliers par destination (le contenant).

Revenons sur la responsabilité civile du syndicat. Cette dernière couvre les dommages causés aux tiers par le bâtiment ou les personnes affectées à l’entretien du bâtiment. Les copropriétaires ne sont, cependant, pas couverts individuellement en responsabilité civile avec le contrat de base de l’assurance multirisques immeuble souscrit par le syndic au nom du syndicat.

La Fédération Française de l’assurance conseille de faire ajouter au contrat Multirisques Immeuble, si elles n’y sont pas déjà, ces 2 clauses :

1/ clause de renonciation à recours contre les copropriétaires et le syndic (peut être étendue aux occupants). 

2/ clause précisant que les copropriétaires sont considérés comme des tiers entre eux en cas de dommages aux biens de l’un d’eux.

La première clause entraînerait une majoration tarifaire puisque elle fait croître le risque, quant à la seconde clause, s’agissant juste d’une précision, elle ne devrait pas, et permettra certainement d’éviter des discussions.

Avant de souscrire votre PNO réclamez la copie du contrat MRI à votre syndic, et n’oubliez pas de réclamer chaque année à votre locataire, si vous êtes bailleur, son attestation d’assurance MRH. (Un prochain article vous expliquera comment vous pouvez souscrire un contrat MRH en lieu et place de votre locataire quand vous êtes bailleur)