La roue tourne! Un syndic qui ne tient pas compte et ne satisfait pas ses clients, les perd.

Le changement impose toutefois de la prudence.

Le tout premier contrôle concerne le contrat de votre syndic et plus précisément la date de son échéance.

Le contrat de syndic ne se renouvelle pas tacitement. La désignation d’un nouveau syndic et donc la révocation de l’ancien ne peut intervenir qu’en assemblée générale. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 cite les obligations du syndic et donc ses devoirs ; le non respect d’une de ces lignes peut être un motif de révocation.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dit que la désignation d’un nouveau syndic avant le terme du contrat du syndic en place entraîne sa révocation au moment de la prise de fonction du premier. Mais alors, quand le nouveau syndic prend ses fonctions ?

« Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. » article 18 de la loi du 10/07/1965 dernier alinéa.

Nous serions tentés d’apprécier ce texte et de déterminer que la prise de fonction du nouveau syndic serait la date de sa nomination. Nous ne pouvons que vous conseiller d’être prudent. Les syndics professionnels ne sont pas avares en procédure pour l’exemple. C’est pourquoi, nous préférons distinguer pour action les contrats d’un an de ceux de 2 ou 3 ans.

Ainsi pour les contrats de syndic annuel, le syndic est potentiellement sur la sellette à chaque assemblée générale qui propose sa désignation, ainsi que tous les 3 ans (sauf dispense donnée par l’assemblée précédente), lorsque le conseil syndical procédera à une mise en concurrence. Il faudra pour se faire, demander au syndic de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, par courrier recommandé avec AR, le plus vite possible avant même que cette assemblée soit en préparation, la question de la désignation d’un nouveau syndic suivant proposition de contrat transmise en même temps que le courrier.

Pour les contrats de plus d’un an, le syndic ne se pense pas en danger. Pour révoquer ce syndic, il faudra que ce dernier ait commis des fautes et être capable de fournir des preuves. Ainsi, vous suivrez avec attention les obligations du syndic, que vous trouverez pour partie dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les droits du conseil syndical dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (traité dans un autre article). Le syndic qui n’assure pas son rôle de syndic et ne respecte pas les droits du conseil syndical peut être révoqué.

PROCEDURE :

1/ Vous, Conseil Syndical, aurez à plusieurs reprises constater le non respect de règles et/ou le non respect des devoirs du conseil syndical. (Par précaution, vous vous appliquerez à obtenir une liste de preuves du non respect du règlement ou des droits du conseil syndical par votre syndic professionnel afin de faciliter cette révocation.)

2/ Vous, Conseil Syndical, aurez pris le soin d’obtenir des propositions de plusieurs syndics pour prendre la suite de la gestion de votre immeuble et aurez une idée de celui que vous choisirez. Rappelez vous que vous avez le droit et le devoir de communiquer auprès des copropriétaires sur tous les sujets dont vous vous serez saisis; donc communiquez sur ce que vous faites et pourquoi vous le faites.

Si vous avez décidé de vous faire aider pour procéder à la mise en concurrence de contrats de syndic, assurez-vous de la qualité de votre Conseil. Rappelez-vous, vous êtes le client, vous avez tous les droits. Vous ne devez trouver aucune connexion ou prestations de référencement quelconque entre votre conseil et des syndics locaux ou nationaux. L’objectivité est de mise.

3/ Vous, Conseil Syndical, demanderez par courrier recommandé avec AR à votre syndic de porter ces propositions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en prenant soin de rédiger le projet de résolution et de joindre l’ensemble des propositions. Pensez que vous avez le droit encore de donner votre avis. Un petit tableau synthétique comparatif ou encore un avis plus subjectif sur votre rencontre avec un des syndics proposés peuvent aider les copropriétaires à se faire une idée. Vous aurez pensé à demander la tenue de l’assemblée dans un autre lieu que chez le syndic sortant.

4/ Dans ce même courrier, vous demanderez à votre syndic de porter la question de sa révocation (seulement pour les contrats de plus d’un an). Nous vous rappelons toutefois que conformément au contrat type de syndic, cette révocation doit être fondée sur un motif légitime. article 3 : « Le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965).Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime. »

5/ Vous, Conseil Syndical, assurerez l’accueil des copropriétaires le jour de l’assemblée générale (si vous ne (re)connaissez pas des copropriétaires ou bien que ces personnes ont des pouvoirs, vous avez le droit de demander leur pièce d’identité et de compléter le pouvoir avec des mentions telles que adresse, date de naissance et Numéro de Carte Nationale d’Identité). Nous savons que bien que la loi l’interdit le syndic reçoit des pouvoirs en blanc et peut ainsi les utiliser à son avantage.

6/ Vous, Conseil Syndical, aurez préparé l’assemblée générale et l’un d’entre vous se proposera de prendre le secrétariat de séance. Et oui c’est pas simple mais c’est efficace. Le syndic qui aura vu sa proposition de contrat rejetée, et après la désignation du nouveau syndic, quittera la salle, vous laissant achever seuls ou en présence de votre nouveau syndic, le reste de l’ordre du jour. Vous ferez ainsi l’économie d’une nouvelle assemblée générale postérieure afin de traiter les autres points de l’ordre du jour.